Thị trường mua bán nhà đất luôn sôi động với nhiều thay đổi về quy định pháp lý. Một trong những mối quan tâm hàng đầu của người dân và nhà đầu tư chính là thuế chuyển nhượng bất động sản. Việc nắm rõ các quy định, mức phí và cách tính toán không chỉ giúp các bên chủ động tài chính mà còn đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch. Bài viết dưới đây JobsGO sẽ cung cấp thông tin mới nhất về loại thuế này.

1. Thuế chuyển nhượng bất động sản là gì?

Thuế chuyển nhượng bất động sản là tổng hợp các nghĩa vụ tài chính (bao gồm thuế và phí) mà cá nhân hoặc tổ chức phải nộp vào ngân sách nhà nước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Việc hiểu rõ và nộp đủ các nghĩa vụ này là điều kiện tiên quyết để giao dịch diễn ra minh bạch, hợp pháp, giúp người mua sang tên sổ đỏ thuận lợi và tránh các rủi ro pháp lý về sau.

thuế chuyển nhượng bất động sản - image 1

Thuế chuyển nhượng bất động sản là gì?

2. Tổng quan các loại thuế và phí chuyển nhượng bất động sản

Trong một giao dịch thông thường, phí chuyển nhượng bất động sản (BĐS) và các khoản thuế sẽ bao gồm:

  • Thuế chính: Thuế Thu nhập cá nhân (PIT/TNCN) đánh vào người bán (người có thu nhập).
  • Phí chính: Lệ phí trước bạ (thường gọi là thuế sang tên đổi chủ) thường do người mua đóng.
  • Các phí phát sinh khác: Phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

Tùy vào đối tượng tham gia giao dịch (cá nhân hay doanh nghiệp) mà sắc thuế áp dụng sẽ khác nhau.

  • Đối tượng chịu thuế: Theo quy định, người bán (người chuyển nhượng) là người có thu nhập nên phải nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận dân sự, nên các bên có thể thống nhất để bên mua nộp thay khoản này.
  • Mức thuế suất: Áp dụng mức 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hoặc giá theo quy định của nhà nước.
  • Pháp lý áp dụng: Các quy định về thuế tncn chuyển nhượng bđs hiện hành dựa trên Luật Thuế TNCN 2007 (sửa đổi 2014), TT 92/2015/TT-BTC và TT 111/2013/TT-BTC.

Nếu bên bán là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, họ sẽ không nộp thuế TNCN mà nộp thuế TNDN (thường là 20% trên thu nhập chịu thuế). Ngoài ra, thuế VAT 10% sẽ áp dụng đối với phần giá trị công trình xây dựng gắn liền với đất (không tính trên giá trị tiền sử dụng đất).

Bên cạnh thuế TNCN, tổng chi phí cho một giao dịch còn bao gồm nhiều khoản phí chuyển nhượng bất động sản khác.

  • Lệ phí trước bạ (LPTB): Mức phí 0.5% giá trị tài sản.
  • Phí công chứng hợp đồng: Mức phí này tính theo biểu phí lũy tiến dựa trên giá trị hợp đồng (tối đa 70 triệu đồng/trường hợp).
  • Phí thẩm định hồ sơ: Khoảng 0.15% giá trị BĐS (thường từ 100.000đ – 5.000.000đ).
  • Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Do HĐND cấp tỉnh quy định (thường khoảng vài chục đến vài trăm nghìn đồng).
  • Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Cần hoàn thành nghĩa vụ này (nếu còn nợ) trước khi sang tên.
thuế chuyển nhượng bất động sản - image 2

Các loại thuế chính khi chuyển nhượng bất động sản

3. Cách tính thuế chuyển nhượng BĐS

Để tránh thất thoát hoặc bị cơ quan thuế ấn định thuế, người dân cần nắm vững cách tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS chuẩn xác nhất.

3.1. Công thức và cách xác định giá tính thuế TNCN

Công thức chung để tính thuế chuyển nhượng bất động sản (phần thuế TNCN) như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trong đó, việc xác định giá chuyển nhượng (giá tính thuế) là yếu tố then chốt:

  • Trường hợp 1: Giá ghi trên hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành: Tính theo giá thực tế trên hợp đồng.
  • Trường hợp 2: Hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành: Giá tính thuế sẽ áp dụng theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
  • Trường hợp 3: Đối với chuyển nhượng bất động sản là đất gắn liền với nhà: Giá tính thuế bao gồm giá đất (theo bảng giá đất) cộng với giá trị nhà (dựa trên tỷ lệ chất lượng còn lại và giá xây dựng mới do UBND tỉnh quy định).

3.2. Thời điểm tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

Việc xác định đúng thời điểm giúp bạn tránh bị phạt chậm nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền:

  • Nếu bên bán nộp thuế: Thời điểm là lúc hợp đồng công chứng có hiệu lực.
  • Nếu bên mua nộp thay: Thời điểm là lúc làm thủ tục đăng ký sang tên (đăng ký biến động đất đai).
  • BĐS hình thành trong tương lai: Thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

3.3. Thuế TNCN đối với cá nhân không cư trú

Đối với người nước ngoài hoặc cá nhân không cư trú, thuế chuyển nhượng đất vẫn áp dụng công thức: Giá chuyển nhượng x 2%. Lưu ý quan trọng là họ không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào (như giá vốn mua vào hay chi phí sửa chữa) khi tính thuế.

thuế chuyển nhượng bất động sản - image 3

Cách tính thuế chuyển nhượng BĐS mới nhất

4. Các trường hợp được miễn thuế chuyển nhượng nhà đất

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) thì thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người trong gia đình với nhau được nêu sau đây sẽ được miễn thuế TNCN cụ thể như sau:

4.1. Miễn thuế khi chuyển nhượng trong quan hệ hôn nhân, huyết thống

Bạn sẽ được miễn hoàn toàn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản nếu giao dịch diễn ra giữa:

  • Vợ với chồng.
  • Cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi.
  • Ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại.
  • Anh chị em ruột với nhau.
  • Cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể.

Việc phân chia tài sản là thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi ly hôn cũng được miễn nếu tài sản đó hình thành trong thời kỳ hôn nhân.

4.2. Miễn thuế đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản duy nhất

Người bán được miễn thuế nếu thỏa mãn đủ 3 điều kiện:

  • Chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
  • Có quyền sở hữu/sử dụng BĐS đó ít nhất 183 ngày trước khi chuyển nhượng.
  • Chuyển nhượng toàn bộ tài sản đó.

Người nộp thuế phải tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực để được miễn thuế chuyển nhượng bds trong trường hợp này.

4.3. Các trường hợp miễn, giảm thuế khác

Ngoài ra, các trường hợp thuế phí chuyển nhượng đất có thể được miễn giảm bao gồm: chuyển nhượng để xây nhà ở xã hội, hoặc người chuyển nhượng thuộc diện chính sách, người có công với cách mạng.

Lưu ý, BĐS hình thành trong tương lai chưa có sổ thường không được áp dụng miễn thuế theo diện “nhà ở duy nhất”.

5. Những lưu ý pháp lý khi khai thuế chuyển nhượng bất động sản

Để quá trình nộp thuế chuyển nhượng bất động sản diễn ra suôn sẻ, bạn cần lưu ý:

  • Cập nhật bảng giá đất: Luôn kiểm tra bảng giá đất mới nhất do UBND cấp tỉnh công bố để xác định đúng nghĩa vụ tài chính, tránh khai giá quá thấp dẫn đến bị trả hồ sơ.
  • Thời hạn nộp hồ sơ: Chậm nhất ngày thứ 10 kể từ khi hợp đồng công chứng có hiệu lực (nếu bên bán tự nộp). Chậm nhất tại thời điểm nộp hồ sơ sang tên (nếu bên mua nộp thay).
  • Hậu quả chậm nộp: Việc chậm kê khai và nộp thuế tncn chuyển nhượng BĐS sẽ bị tính lãi phạt nộp chậm theo ngày.

Tóm lại việc tính toán thuế chuyển nhượng bất động sản giống như việc xác định tổng chi phí thực tế cho một thương vụ đầu tư. Trong đó cách tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS (2%) và lệ phí trước bạ (0.5%) là hai khoản lớn nhất. Dù là người mua hay người bán, việc nắm rõ các quy định về thuế chuyển nhượng nhà đất sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào, bạn hãy để lại bình luận, JobsGO sẽ giải đáp.

Câu hỏi thường gặp

1. Khi mua bán BĐS ai sẽ trả thuế chuyển quyền sử dụng đất?

Thường do bên bán (người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản) chịu trách nhiệm nộp. Tuy nhiên, pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua sẽ là người chịu trách nhiệm nộp khoản thuế này.

2. Có được kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn giá bán thực tế để giảm thuế chuyển nhượng bất động sản không?

Không. Đây là hành vi trốn thuế. Nếu bị phát hiện, cơ quan thuế sẽ ấn định lại tiền thuế, truy thu và xử phạt hành chính (phạt tiền từ 1-3 lần số thuế trốn), thậm chí xử lý hình sự nếu mức độ vi phạm nghiêm trọng.

(Theo JobsGO - Nền tảng tìm việc làm, tuyển dụng, tạo CV xin việc)